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[专访]弘利房地产陈杰苗:未来5年中山商业地产升幅高于住宅地产
 
添加时间:2011/7/20     来源:中山房地产资讯网     录入:fen    阅读次数:5460

    在住宅市场遭受楼市调控政策的严厉打击以及日渐激烈的竞争下,纯住宅用地的供应持续减少。但由于商业地产市场的政策相对宽松,后市对商业地产仍然看好,越来越多房企开始在此寻求出路,加之政府越来越多地推出一些商业综合用地,商业房地产已经成为企业整个产品组合中非常重要的一个版块和组成。在中山,商业地产真正红火则是始于去年,货币政策的趋紧,购房门槛的提高以及通胀预期的渐强,使得不少投资者吧目光转型商业地产。

    近段时间,在中山商业地产出现一窝蜂投资趋势下,中山房地产资讯网联合公共信息电视系统《中山之居》栏目组,采访了中山市弘利房地产开发有限公司总经理陈杰苗女士,从中山商业地产的现状、项目定位对商业地产的影响等各方面阐述,陈总又将有怎样的独特见解呢?以下为访谈实录:

中山市弘利房地产开发有限公司总经理陈杰苗女士

    中山房地产资讯网:楼市调控政策出台以来,房地产销售均受到不同程度的影响,加之中山近期楼价增幅过快,中山是否会成为下一个被限购城市迷雾重重,在如此背景下,商业地产成为了关注的目标,您是怎么看待目前关于中山商业地产的现状?

    陈总:中山架接在在珠海、澳门之间,处于中心位置,地理位置优越,随着广珠轻轨开通,还有广佛江珠城际轨道、中莞城际轨道、深中通道等交通路网的连接,这些交通路网将会把珠三角地区紧密地联系起来,使中山在珠江西岸的核心地位越发凹显出来,这样可以带动商业地产需求的增加。

    由于中山与周边的商业物业价格便宜,从这几年的发展来看,商业地产的涨幅比住宅地产慢,随着住宅市场遭受楼市调控政策的严厉打击以及日渐激烈的竞争和商业地产市场的政策相对宽松下,未来5年中山商业地产升幅高于住宅市场。中山商业地产除了有本地的投资者外,还有更多的是深圳、广州等大城市的的大企业需要在中山设立办事处,会有一定量地需求。

    中山房地产资讯网:近期中山商业项目开发量大增,这一竞争会否出现白热化?未来(5~10)年商业地产发展前景如何?对于目前部分地产商转战商业地产,您是如何看待的?

    陈总:近期中山商业项目开发量大增,纯商业的话,两年内消化比较困难,目前的商业物业分类主要以办公物业和综合体为主。目前,在中山办公物业比较欠缺,中山目前更多的是办公以街铺为主,或者是以住宅办公为主,企业自身对品牌意识相当薄弱,随着经济的发展,很多企业知道要发展起来,必须要提高自身的品牌意识,再也不能局限在过去的住宅办公或街铺办公,写字楼将为企业提供商业投资空间,提供商业平台,让企业可以应对社会的竞争。

    从近几年的住宅市场来看,吸引了很多外来的投资客,同样中山的工商业发生很大的变化,随着经济的发展,中山的商业地产才刚刚起步,其实大信商圈、益华商圈是作为“敲门砖”,因为只考虑中山人来投资商业物业,是支撑不起商业地产的发展。写字楼与地铺不同,因为地铺可变性很大,发展空间很大,出租比较容易,但写字楼局限于办公物业,作为办公物业,写字楼的定位,确定引进行业的定位,至关重要。写字楼可以为一个阶层提供商务的平台,让他们可以安心的发展自己的事业。

    中山房地产资讯网:一个成功的商业地产项目,其商业地产的前期定位的非常重要。贵公司的定位是怎样?

    陈总:商业地产和住宅地产不同,商业地产一定要经营起来,大新新都汇、假日广场的成功,除了商业环境外,还有经营运作和项目的定位,才能支撑起目前的商业氛围,带动周边地区的升值。商业地产最主要的运营,和住宅物业有很大的区别,商业地产的用户(经营者)一旦没有经营起来,就没有商业投资的价值。

    对于我们公司的来说,我们投资主要考虑的是配比性,除了商业地产、旅游地产、同时也会投资住宅,不同的盈利模式进行比例控制。投资的商业地产项目,需要有稳定的收益和现金流的稳定。

    中山房地产资讯网:如果市民想在中山这个地方投资商业地产,您建议应考虑哪些因素?您对投资者有哪些良好的建议?

    陈总:随着国家银根的抽紧和银行紧缩信贷下,对于经营性的出租物业,需要定位精准,资金操作做得好,才能支撑起来。需要谨慎投资,否则投资就会变成投机,经营支撑不起,会有很大的风险,以广州、深圳来看,很多写字楼一旦空置,就很难经营起来,就没有什么商业价值了,所以商业物业一定要经营起来,才可以发展起来。

    做商业地产最大的问题是资金和人气,目前不少开发商做商业地产、购买商铺,主要看好的是土地增值,而不是租金回报。对于资金充裕的发展商来说,资金运营对他们的影响不大,但对于中小型的发展来说,商业地产不同于住宅地产资金回笼快,资金链是否能维持稳定也是关键之一。

    一窝蜂的投资商业地产,其中不乏有外来投资客,从住宅市场看,很多外来的投资客都普遍出现水土不服的现象,他们中更多的是用大城市城郊化的模式进入中山,在定位上没有立足本土化。投资商业地产,除了地段好外,还要定位和规划,同时开发理念要立足中山的市场,确立客户群,这样商业运营才能成功。

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